Bail commercial & Fonds de commerce
Conseil, négociation et rédaction de vos contrats / Conseil et réalisation de votre cession de droit au bail ou cession de fonds de commerce
Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Le bail commercial est un contrat de location entre un propriétaire bailleur qui loue un immeuble ou un local à un commerçant preneur dans lequel ce dernier exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Le local, objet du contrat, doit donc servir à l’exploitation d’un fonds de commerce.
Attention ne pas confondre le bail commercial et le contrat de location gérance. Tandis que le bail commercial porte uniquement sur la location des murs du local, le contrat de location gérance comprend la location de l’ensemble du fonds de commerce, c’est-à-dire le local avec la clientèle, les contrats, les marchandises… dont l’exploitation sera confiée à un locataire-gérant.
Le régime juridique du bail commercial prévu aux articles L145-1 du code du commerce et suivant est très protecteur envers le locataire.
Le bail commercial s’adresse aux commerçants immatriculés au RCS ou au répertoire des métiers.
Toutefois, il existe des exceptions légales à ce principe à l’article L. 145-2 du Code de commerce et il est également possible pour les professions civiles par exemple, d’opter conventionnellement au statut des baux commerciaux.
Quels sont les éléments clé du bail commercial ?
La durée du bail commercial :
Le locataire est assuré de pouvoir rester dans les locaux pour une durée minimale de 9 ans.
À échéance, si le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail alors il devra verser au preneur une indemnité d’éviction correspondant au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail et calculé en fonction de divers critères tels que la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation, etc.
Le bailleur ne peut résilier le bail commercial pendant son exécution, sauf faute grave du preneur ou cas exceptionnels.
De son côté, le locataire peut toutefois résilier le bail de manière arbitraire tous les 3 ans (en dénonçant le bail dans des délais et selon des critères précis). C’est la raison pour laquelle on le nomme également « bail 3-6-9 ».
À noter que depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, le bailleur peut revendiquer son droit de reprise s’il souhaite transformer, à usage principal d’habitation, l’immeuble existant loué par reconstruction, rénovation ou réhabilitation.
La destination du bail commercial :
Le preneur doit respecter la destination qui lui a été donnée par le bail, autrement dit, le commerçant preneur doit exercer l’activité énoncée et autorisée dans le contrat de bail commercial.
Si le bail peut être « tout commerce », il faut être particulièrement vigilant et précis dans la rédaction de la destination du local, car l’irrespect de la destination du bail commercial est une cause de résiliation du bail ou d’un refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime.
La sous-location :
En matière de bail commercial, la sous-location est interdite sauf accord du bailleur.
Ainsi, le locataire peut demander l’accord du propriétaire de l’immeuble afin de procéder à la sous-location d’une partie des locaux dont il n’a pas l’utilité. Cette sous-location est envisageable à la condition que les locaux soient divisibles.
Attention, toutefois, le sous-locataire d’un bail commercial profitera de la même protection que le commerçant preneur du bail commercial.
Le loyer du bail commercial :
La fixation du loyer du contrat de bail commercial est libre, il s’agit d’un accord entre le preneur et le bailleur.
Néanmoins, si les parties le demandent, le loyer peut faire l’objet d’une révision et être réévalué tous les 3 ans.
Cependant, pour éviter une hausse trop importante du loyer, celle-ci est plafonnée et ne pourra excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou des activités tertiaires (ILAT).
La cession du bail commercial :
Lorsque le commerçant preneur souhaite se séparer de son contrat de bail, plusieurs possibilités s’offrent à lui. En effet, le commerçant peut procéder à une cession de son contrat de bail avec le fonds de commerce ou bien à une cession du seul droit au bail sans le fonds, on parle alors de cession isolée de bail.
La loi Pinel du 18 juin 2014 vient limiter la durée des clauses de solidarité existantes entre le commerçant cédant et le cessionnaire à 3 ans à compter de la cession.
Le statut des baux commerciaux est très protecteur envers le locataire et fait l’objet d’une réglementation précise, faites-vous accompagner par l’expertise de KEYLEX en matière de bail commercial.